Varför säger ingen sanningen om ombildningarna?

Som en del av sin serie om bostadssituationen och utvecklingen i Stockholm har DN idag en intervju med docent Jan Jörnmark där han förutspår att upp till 80% av lägenheterna i innerstan kan bli bostadsrätter inom en snar framtid. Stadsbyggnadsborgarrådet, moderaten Mikael Söderlund försvarar utvecklingen med att staden inte aktivt arbetar för “något 80-20-förhållande”. Samtidigt påpekar Jörnmark att det ökande antalet bostadsrätter och deras ökande värde har en stark påverkan på ekonomin i stort i Stockholm.

Igår postade jag ett inlägg om att smärtgränsen redan är uppnådd vad gäller priser på bostäder i Stockholm, och jag fick genast mängder med mothugg i kommentarerna. Ingen verkade tycka att jag hade fel vad gäller priserna på bostäder, snarare att unga inte ska klaga så förbannat, för många andra har minsann fått kämpa ihop en mindre förmögenhet för att kunna köpa en etta i innerstan.

Det är ju verkligen att missa min poäng. Det är väl bara att gratulera dem som har orkat och kunnat kämpa sig till en insats för att få råd att köpa en lägenhet i ett attraktivt läge. Bra jobbat! Men vad jag försökte säga var att det är långt ifrån alla som har den möjligheten, oavsett hur hårt de kämpar. De 100 000 – 200 000 kronor som krävs i kontantinsats är bra nära en årslön för väldigt många människor i Stockholm med låga löner. Framförallt unga, som kanske inte kan förvänta sig att tjäna några stora summor under det första årtiondet de arbetar.

Men det är något som är skumt med hela den här debatten. Från politiskt håll pratas det endast om hur mycket de stackars hyresgästerna längtar efter att få “äga” sitt eget boende (vilket är ett rent felaktigt påstående – bostadsrätt betyder just rätten att bo, inte att du faktiskt äger din lägenhet) och att boendeformerna i staden ska vara blandade. Men enligt artikeln i DN är 54% av lägenheterna i centrala Stockholm redan bostadsrätter. ?r det då inte redan blandat?

De som står i begrepp att köpa loss sin bostad från de kommunala bostadsbolagen (eller för all del en privatvärd) pratar ofta om hur skönt det ska bli med bostadsrätt för att man ska få möjlighet att måla om som man vill, eller att sammanhållningen ska bli så mycket bättre i kvarteret.

Väldigt, väldigt sällan hör man någon ta bladet från munnen och säga det som åtminstone jag tror är hela drivkraften bakom utvecklingen ?? att man vill tjäna stora pengar. Så länge fastigheterna fortsätter att säljas för rabatterat pris till den som för tillfället råkar bo i en lägenhet i huset kommer folk att vilja köpa i längtan efter “det stora klippet”.

Alla Stockholmare känner väl minst en person som tjänat storkovan på att vara med i en ombildning ?? åtminstone på pappret, eftersom många inte sålt sin bostadsrätt ännu. Denna kommunalt sponsrade tombola skapar en feber som drar från kvarter till kvarter och med vilda rykten som följd:

“Grannarna fick betala 2,5 miljoner för sin lya och sålde den sex månader senare för 3,5 miljoner!”

Jag försöker att inte vara missunnsam i onödan, och jag skulle ljuga om jag skulle påstå att jag inte själv skulle göra samma affär om möjligheten erbjöds ?? vem skulle inte det ?? men jag har väldigt svårt att förstå varför så få vågar prata högt om att det är detta, och inget annat, som står bakom “viljan att äga sin bostad”?

Om bostäderna istället såldes till rådande marknadspris, så att den eventuella vinsten vid försäljning var helt beroende på att bostadspriserna fortsätter att stiga, och om bankerna dessutom inte lånade ut pengar till 90% eller till och med 100% av bostadens pris utan istället satte gränsen säg vid 75%, hur många skulle då vilja köpa sin bostad för att det kan bli så mycket mysigare grillfester i en bostadsrättsförening än i en hyresrätt?

/M;

12 thoughts on “Varför säger ingen sanningen om ombildningarna?”

  1. Intressant läsning Måns, men en viktig poäng du missar, och som är ett av de främsta skälen till att jag hellre har en borätt än hyresrätt, är att månadskostnaden för båda formerna i princip är den samma, men med borätten finns det en stor chans att faktiskt tjäna pengar på sitt boende.

    Jag ser ingen poäng med att betala mellan 8000-13000 i hyra, när jag kan ha en borätt med 2000-3000 kr i hyra i samma område. Visst, jag betalar också 5000-6000 kr i ränta och amortering, men som bostadsmarknaden sett ut de senate 10(?) åren har ju en borätt varit det bästa och mest lönsamma sparanda man kan ägna sig åt.

    Som ung utan jobb med stabil hög inkomst och som inte stått i bostadskö sedan födseln går det ju ändå inte att få en lägenhet i innerstan, oavsett om hindret är att ta lån eller betala hyra. Om man nu skulle råka få en lägenhet.

    Som lantis och med föräldrar som inte insåg att man ska gå med i SKB samtidigt som man anmäler barnen till dagis hade det ju varit omöjligt att få ett boende i innerstaden eller närförort om man inte köpt sitt boende. Och som jag skrev, jag betalar hellre 8000 kr i lån+hyra och kan få tillbaka pengar, än 8000 kr i hyra och aldrig få något tillbaka.

    Man kan spåna fram och tillbaka vad som är mest rättvist, men jag hävdar nog ändå att det för de allra flesta är lättare att köpa sig en lägenhet man vill ha än att köa till den.

    Jag har försökt få hyresrätt också, men aldrig varit ens i närheten. Men trots 0 kr kontantinsats kunde jag köpa en lägenhet strax utanför Stockholm. Det blev dyr månadskostad, men jag hade iaf någonstans att bo.

    // Johan

  2. Johan: Det stämmer att kostnaden för tillfället är ganska lika för bostadsrätt och hyresrätt. Detta är visserligen en effekt av de väldigt låga räntorna och därmed kostnaden för lånen på de galet dyra lägenheterna, men faktum kvarstår – kommer man från ingenstans (eller Norrtälje) är det säkert långt mycket enklare att köpa en lägenhet än att få ett förstahandskontrakt på en hyresrätt.

    Men det är ju just denna verkligen jag argumenterar mot! Jag tycker att det är helt vansinnigt att unga människor, vare sig de är infödda eller inflyttade i Stockholm ska tvingas sätta hela sitt liv i borgen för att få bo. Hyresrätten har varit och ?R en underbar boendeform för den som ser sitt boende som just ett boende, och inte en investering.

    Jag tror inte att jag här behöver orera om hur det gick förra gången vi hade en bubbla på bostadsmarknaden och de som sett sina lägenheter och hus som kassaskåpssäkra investeringar fick lämna hus och hem med stora förluster och lån kvar att betala på bostäder man inte längre hade.

    Det jag vänder mig mot är att det nu betraktas som en allmänt vedertagen sanning att bostadsrätten är en överlägsen boendeform och att alla vettiga människor helst av allt vill låna miljoner av bankerna för att bo och kanske, kanske tjäna pengar på sitt boende.

    Jag är en av många som inte är intresserad av att spekulera i bostadsmarknaden! Jag vill bo bra, i ett trevligt läge (inte alls i innerstan om nu det låtit så på mina tidigare postningar) till en rimlig kostnad. Jag vill ha en trevlig och bra hyresvärd som jag kan ringa och få fri service när nånting krånglar i lägenheten. Jag vill kunna byta min lägenhet mot en annan när jag vill, eller kunna säga upp mitt kontrakt när jag vill, utan att behöva ligga sömnlös och oroa mig över räntor, priser och konjunkturens nycker.

    Johan, du skriver ju själv att du fick köpa lägenhet med 0 kronor i kontantinsats. Oavsett om det betyder att en bank lånade dig 100% av köpeskillingen eller om du hittade en annan låneform för de 10% som vanligen krävs i kontantinsats måste du hålla med om att kreditrisken för ditt boende är oskäligt hög?

    Tänk tanken, bara för ett ögonblick, att den lägenhet du bor i inte går att sälja för samma peng som du gav för den när du står i begrepp att flytta. Tänk om du dessutom måste sälja den snabbt, kanske för att räntan gått upp till 13% och ditt bundna lån just ska till att gå ut och du ska binda om det. Tänk om botten gått ur marknaden – som den ju gjort flera gånger förut i Stockholm – och du bara får ut 75% av det du köpte den för!

    ?ven om de flesta menar att det är orimligt att tänka sig en negativ prisutveckling på bostadsmarknaden i Stockholm är det verkligen långt ifrån omöjligt. Det räcker med att gå tillbaka 15-20 år för att se hur det kan gå.

    /M;

  3. Måns: Jag håller helt med dig om att hyresrätten hade varit intressant boende om det vore som den drömbild du målar upp. Men verkligheten för de flesta är ju inte att det är billigt, hyresvärden kommer inte och fixar allt så fort man ber om det, grannarna är mindre engagerade i sitt hus och sina grannar än i en brf. Det finns ju betydligt fler skräckexempel på knäppa kommunala och privata hyresvärdar, än det finns bostadsrättsföreningar.

    Men jag kan absolut ser fördelen med en hyresrätt under rätt förhållanden. Det är inget ont om boendeformen som sådan. Till rätt hyra vore det till och med jättetrevligt, jämfört med den risk det faktiskt är att ta lån. Men om man ser till hur verkligheten ser ut idag är den inte lika attraktiv. Inte för mig i alla fall.

    Vad är det som säger att en bostadsbubbla inte gör att hyrorna på en hyresrätt stiger med flera tusen? Varför ska det finnas en hyresgaranti, men om man “äger” sitt boende så ska man klara sig själv?

    Problemet är väl inte bostadsrätten i sig. Problemet är väl snarare att folk lånar utan att tänka efter hur det påverkar en om räntorna går upp med 2 procentenheter. Men det problemet måste väl gälla även om man hyr en lägenhet som är alldeles för dyr för ens ekonomi? Eller?

  4. Johan: Men det är ju ingen drömbild. Om du är hyresgäst och har problem med din värd så finns det en mängd instanser, privata (Hyresgästföreningen) och offentliga (hyresnämnden, etc) som du kan vända dig till. Som hyresgäst är du skyddad av en mängd lagar som tryggar ditt boende, det ser vi inte minst här: http://www.e24.se/dynamiskt/konsumentratt/did_16701052.asp

    Visst finns det många som har problem med sina hyresvärdar, kanske framförallt privata, men jag ser inte det som ett argument mot boendeformen. Jag tror inte heller, som du, att det är fler som har problem med sin hyresvärd än som har problem med sina grannar i bostadsrättsföreningar.

    Och vi ska väl inte prata om de stackare som blivit hyresgäster hos sina grannar när de inte velat/haft råd att vara med och köpa ut sin hyresrätt i samband med en ombildning…

    Varför skulle hyrorna på en hyresfastighet stiga okontrollerat när bubblan spricker? Jag kan inte minnas att det hände förra gången bubblan sprack. Om fastighetsägaren har stora lån på huset så kan det kanske hända, men desto vanligare är väl i såna fall att stora hyreshöjningar kommer i samband med renoveringar/stambyten. Men såna ingrepp brukar ju även avspegla sig ordentligt i storleken på avgiften man ska betala till sin bostadsrättsförening.

    Men som du säger är inte problemet att bostadsrätten finns. Det är väl en alldeles utmärkt boendeform för den som vill och har råd med den. Problemen är, precis som du påpekar, att banker lånar ut för mycket till människor som egentligen inte har råd.

    Men vad som ?R ett problem är att det hela tiden ombildas fler och fler hyresrätter. Särskilt i kommunala bostadsbolag. För den som har velat köpa sin lägenhet har det väl aldrig varit något problem – bostadsrätten har ju funnits som alternativ hela tiden. Men det som gör mig orolig är att vi kanske närmar oss ett 80-20-samhälle (se originalinlägget) där det blir stört omöjligt för den som har det sämre ställt att få bo.

    /M;

  5. Håller med om att det är åt skogen att gemensamt ägda hus säljs till extrema rabatter. Man borde få betala marknadspris om man köper loss hyreshus och omvandlar.

    Men som någon annan påpekade i kommentarerna spelar det inte så stor roll för dagens unga om vi har 80% bostadsrätter eller 80% hyresrätter, man har ändå svårt att få boende. För att få en bra hyresrätt måste man köa tills man är medelålders, för att få en bra bostadsrätt måste man jobba ihop en del pengar samt skuldsätta sig (dvs man måste ha fast anställning med bra lön).

    Lösningen på problemet är att bygga mer hus centralt i Stockholm. Och om Stockholm vill kalla sig en modern storstad är det skyskrapor som gäller, eller i alla fall 30+ våningar. Slå upp några stycken på Gärdet eller i närheten av gullmarsplan. Då kanske vissa utbrister “åh nej vår skyline blir förstörd”. Det tycker jag man kan ta, för att staden ska klara av den extrema inflyttningen.

  6. Tack för ett bra inlägg i bostadsdebatten! Jag saknar dock en diskussion om själva kärnan i ditt inlägg: varför säger ingen sanningen om bostadsrättsomvandlingarna? Du berör det uppenbara svaret helt kort i ditt inlägg: folk ombildar för att tjäna pengar. Det vi ser är ett uttryck för människors girighet, en girighet som gör människor blinda för vad deras handlingar kommer att föra med sig.

    En gång i tiden var dessa bostadrättsombildare själva bostadsökande, ett faktum som de helt tycks ha glömt bort. När de fick ett hyreskontrakt i innerstan, efter många års väntan, blev de överlyckliga. Denna möjlighet tar de nu ifrån de 200 000 människor, inklusive mig själv, som väntar tålmodigt i Stockholms bostadskö.

    Sanningen är större än denna uppenbara girighet och oförmåga att tänka längre än den egna ekonomin. En annan del av sanningen, som ni inte har diskuterat här ovan, är att omvandlingarna kommer att skapa en helt annan innerstad än den som finns nu – en stadskärna utan låginkomsttagare, socialbidragstagare, förtidspensionärer, sjukskrivna, fattigpensionärer, andrahandsboende studenter etc. Dessa grupper bor idag, tillsammans med sina bättre bemedlade grannar, i de allmännyttiga lägenheter som nu säljs ut med rasande fart. Det är de bättre bemedlade grannarna som är de drivande i omvandlingsprocessen, medan de sämre bemedlade väljer att byta bort sian lägenheter eller bo kvar som hyresgäster hos sina forna grannar.

    Successivt kommer innerstaden att rensas på människor med låga inkomster och ersättas av människor ur den ekonomiska medelklassen. Rullatorer och begangnade barnvagnar kommer att bytas ut mot märkescyklar och barnvagnar i 10 000-kronors klassen. Gipskatter och virkade gardiner i förnstren kommer att bytas ut mot designade lampor och plattskärmar som täcker en hel vardagsrumsvägg. Den ängsliga, ekonomiska medelklassen kommer att likforma hela innerstaden till en enda stor, tillrättalagd, hushållsnäratjänststädad bostadrätt där obehöriga inte har tillträde.

    Sanningen är således att bostadrättsomvandlingarna kommer att skapa ännu mer segregation och klassmotsättningar än vi redan har. Borgarnas argument för bostadrättsomvandingarna 1998-2002 var att “skapa områden med mer blandade upplåtelseformer”. Man kan konstatera att de redan har lyckats i Stockholms innerstad – 54% av lägenheterna är bostadsrätter. Det räcker nu. Om vi inte ska gå mot 80% bostadsrätter, vilket förutspås i DN-artiklen, bör politikerna sätta stopp för utförsäljningen. Men det kommer inte att hända. Det leder mig över till ännu en sanning om omvandlingen: sanningen är att omvandlingarna skapar nya borgerliga väljare som kan säkra makten framöver.

    En hyresgäst som fått möjlighet att köpa loss en allmännyttig hyreslägenhet för en spottstyver, och därefter säljer lägenheten och gör sitt livs affär, lär knappast glömma vem som gav honom denna möjlighet. Med ett par hundra tusen mer på banken eller ett nytt, större boende förändras förmodligen även individens politiska preferenser.

    Sanningen är således större än ren girighet. Sanningen är att staden håller på att gå igenom en social rensning som kommer att sätta sina spår lång tid fram över.

  7. J.D: Tack för din kommentar. Du påpekar faktiskt något som var en av mina idéer att skriva om men som jag glömde bort i skrivandets hetta. :) Mitt inlägg om Söderlund ovan var egentligen tänkt som en upptakt till teorin om att Moderaterna kanske inte aktivt arbetar för ett 80-20-samhälle, men de står glatt bredvid och avvaktar medan väljarunderlaget långsamt ändras till deras fördel i kommunen.

    Intressant inslag i ABC-nytt igår om bubblan förresten (tack Jakob för tipset!)
    http://svt.se/svt/play/video.jsp?a=885512

    /M;

  8. 1. Teorin om att utförsäljningen av allmännyttan/omvandlingen till bostadsrätter kommer att generera en helt ny socioekonomisk sammansättning – och i förlängningen väljarbas – torde inte vara alltför långsökt.

    Om jag inte minns fel så fördes den fram första gången (i media) av Ola Larsmo i en ABC-årskrönika 2000/2001. Det var i anslutning till den förra vågen av utförsäljningar 1998-2002.

    2. Borgarna verkar onekligen ha tagit till sig den socialdemokratiska idén om att förändra samhället långsamt. Borta är den hårdföra, nyliberala chockterapi som Bildtregeringen behandlade Sverige med 1991-1994. Nu handlar det om att “reformera” (läs: deformera) det socialdemokratiska Sverige i en mer liberal riktning med små steg.

    Bostadsrättsomvandlingarna/utförsöljningen av allmännyttan är ett exempel på denna långsamma deformeringstaktik. Sakta men säkert, fördelat på ett antal mandatperioder, kommer bostadsrätterna breda ut sig. Detta ger två effekter:

    (i) Nya, borgerliga väljare skapas.

    (ii) Införandet av marknadshyror – bakvägen. När antalet allmännyttiga lägenheter reduceras i ett område försvinner därmed även underlaget för bruksvärdesprincipen. De få hyresrätter som finns kvar i området efter utförsäljningen/omvandlingen är inte längre normerande för hyressättningen – därmed ökar argumentet för att införa marknadshyror.

    Ett annat, tydligt exempel på denna långsamma strategi där samhället förändras i (ny)liberal riktning är förändringarna av A-kassesystemet. Genom att först göra det dyrare att vara med i a-kassan (2007) och därefter göra det obligatoriskt att vara med (förmodligen 2009) minskar incitamenten att också vara med i en fackförening – det blir för dyrt! Med allt färre medlemmar i facket minskar fackets maktställning på arbetsmarknaden och allt sämre kollektivavtal kommer att tecknas. Arbetstagarna får därmed sämre villkor/löner till förmån för arbetsköparna. Voilà – så har den svenska modellen med två relativt jämnbördiga parter på arbetsmarknaden slagits ur spel.

    Och så vidare…

  9. Tack för en bra blogg.

    Det finns säkert många sätt att ändra villkoren för att köpa /loss/ bostadsrätter som skulle minska hetsen. Men man måste också komma åt mäklarna och deras äckliga, lotteriliknande strategier för att klämma ut så mycket pengar som möjligt. För någon månad sedan avslöjades det ju att mäklare hade fuskat med buidgivningen (skadeglädjen blev stor när en s.k.”Lundaprofil” åkte dit).

    Iallafall: det enda långsiktiga är att fortsätta försöka utveckla de stadsdelar som omger de attraktiva, och så vidare. Här kan gentrifiering (som annars mest används i ett nedsättande sammanhang) användas för att skapa “nya” områden som är häftiga att bo i. Vi har skrivit en del om sånt på betongelit, kolla gärna länken!

  10. Hey Guys,

    I’m pretty new in Sweden so my swedish isn’t so good… but I know all of you guys will understand what I am saying and I can pretty much understand the context of this conversation, if not the full point. Forgive the use of (canadian) english!

    Måns, I believe we have the same point of view. I have been following the American/Canadian house bubble since 2004… Since that time Vancouver (my home town) has now become the 6th most expensive place in the world, in terms of price to rent. People there think “everyone wants to live here” and “prices have crashed before, but it’s different this time.” Any time you hear “It’s different this time” run for the hills!

    Anyway prices in Vancouver are STILL going up, but sales have finally dropped… and I think the other shoe will drop soon due to this global credit bubble implosion. Doesn’t matter for us now though, since we are looking for a place to rent in Göteborg.

    Which brings me to my point – from my point of view, one thing and one thing only is making it difficult to find a 1:a hands kontrakt – greed! Right now, there are a million 2:a hands contracts and almost no 1:a hands contracts on boplats. Why? Because it is so hard to find a 1:a in the first place, that once people have one, they never let it go… even if it is *illegal* for them to hold on to it. We met with a couple yesterday who were waiting for their apartment to turn bostadsrätt and in the mean time, they wanted us to live there, pay their rent, and *pretend* that she still lived there… plus, they could kick us out at any time as soon as the thing went private so they could flip it. Come on!

    If the police would start cracking down on these scammers, there would be more than enough 1:a hands contracts for everyone.

    The other thing… what goes up must come down… and contrary to what any housing bulls might say, it is never different here. Every bubble that crashed in the USA has spread to the rest of the world, and this one (of historic proportions) will be no different… no guarantees on how long it will take (could be years) or how much higher prices might go before they turn down again, but that just depends on how many people can continue to speculate on 0kr down… Judging by the rate of this credit implosion, I think it will only be a few more months until we start to see it hit the mortgage market in Sweden… time will tell.

    Cheers, Holgs

  11. Holgs: Thank you for your interesting comments. I agree that the current situation on the housing market in Sweden, and especially in Stockholm (although I understand Göteborg is on the same page) is very difficult partly due to the effect that you mention – those with the golden apartment contract will never let it go.

    As far as the couple wanting to wait until their rental goes “golden” – this is exactly what I dispise the most about the current situation. Greed always brings out the worst in people, and with the promise of millions just around the corner, far too many people are being very greedy and making life difficult for the rest of us.

    /M;

Leave a Reply

Your email address will not be published.